Обязательно ли строить дом на земельных участках индивидуального жилищного строительства — изменения в 2023 году

В 2022 году индивидуальное жилищное строительство стало более прозрачным и доступным. Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 внёс поправки в Земельный и Градостроительный кодексы, в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (№214–ФЗ) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ).

Поправки способствуют упрощению процесса строительства и регистрации жилья для собственников. Давайте разберемся в новых изменениях, касающихся строительства жилья в 2022 году. Один из важных вопросов, который многие задают, это обязательно ли строить дом на земельном участке, имеющем статус индивидуальной жилой застройки (ИЖС).

Разрешено строительство домов на землях сельскохозяйственного назначения

С 1 марта 2022 года можно строить жилые дома на землях, предназначенных для сельхоз нужд с видом разрешённого использования Теперь на такой земле можно разместить один дом площадью до 500 кв. м. При этом застройка должна составлять не более 0,25% участка, а высота дома — максимум 3 этажа. Выдел земли под дом из общего участка КПХ не допускается.

Читайте также ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница

Напомним, что земли сельхозназначения расположены за пределами населенных пунктов и предназначены для ведения сельского хозяйства. Кроме жилых домов, в соответствии с Земельным кодексом РФ (п.2 ст.77) на таких землях можно размещать:

  • дороги и коммуникации;
  • лесные насаждения для защиты;
  • водные объекты;
  • постройки для производства/хранения/переработки инвентаря и сельхоз продукции;
  • временные торговые объекты.

Региональные власти одобрят строительство, если дом необходим для нужд фермерского хозяйства. Они также могут определять территории, запрещённые для возведения жилых домов. Поэтому рекомендуется получить уведомление о допустимости планируемого строительства, чтобы избежать рисков самовольной постройки.

Валентина Маркина

Руководитель направления дивизиона Домклик

«Для строительства жилого дома в ипотеку от Сбера уведомление о начале строительства предоставлять не нужно, за исключением строительства на землях, отнесенных к сельскохозяйственным и выделенных под крестьянско-фермерские хозяйства. В этом случае уведомление о начале строительства является обязательным документом и предоставляется до получения кредита или его первой части.

Это связано с тем, что для жилищного строительства на землях КФХ установлены определенные параметры. Если дом не соответствует этим требованиям, клиенту светит снос самовольной постройки, да еще и долг по ипотеке, которая была использована для такого строительства. Для снижения этих рисков банк просит подтвердить допустимость размещения на конкретном участке объекта с конкретными характеристиками».

Законы об ИЖС в 2022: изменения и нововведения в законодательстве об индивидуальном жилищном строительстве №1

Расширены сведения в ЕГРН

С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:

  • О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
  • Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.

Портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

«Росреестр регулярно проводит апгрейд, чтобы упростить систему и повысить ее эффективность, но конкретно эти изменения реально положительно повлияют на ситуацию. Когда каждый инженер, проводящий кадастровые работы, будет понимать, что его данные укажут в справке и в случае ошибок с ними же пойдут в суд, количество ошибок наконец-то сократится.

Сегодня не редкость ситуации, когда построившись на основании выданного плана, при попытке зарегистрировать недвижимость, владельцы выясняли, что дом построен на территории соседа со всеми вытекающими последствиями. Теперь подобная невнимательность будет чревата увольнением, и специалисты будут не меньше заказчиков заинтересованы в правильном результате».

Назначена массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков

В 2022 году во всех регионах страны пройдет массовая государственная кадастровая оценка участков. Ранее кадастровую оценку проводили 1 раз в 4 года. Последствия оценки:

  • кадастровая стоимость участков возрастёт;
  • повысится размер земельного налога.

Упрощены проектные декларации

Минстрой сокращает требования к проектным декларациям. Это нужно, чтобы:

  • компании могли беспрепятственно работать в Единой информационной системе жилищного строительства, а контролирующие органы — пользоваться ей;
  • покупатели быстро получали нужные сведения о застройщике.

ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»

Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:

  • выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
  • упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
  • опубликовать реестр типовых проектов;
  • внедрить специальную ипотечную программу;
  • к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.

Валентина Маркина

Руководитель направления дивизиона Домклик

«Несмотря на непростую ситуацию в экономике, мы весь год наблюдаем как стремительно растет кредитование на индивидуальное жилищное строительство. За 11 месяцев 2022 года Сбер выдал почти 21 тысячу кредитов на ИЖС общим объемом около 85 млрд рублей. Для сравнения, в 2021 году в банке было оформлено всего 8 тысяч ипотечных кредитов на строительство дома на сумму 24 млрд рублей.

Безусловно, такому росту в первую очередь способствовало распространение всех госпрограмм с льготной ставкой на цели ИЖС. И мы прогнозируем дальнейший рост, особенно с учетом тех планов, которые государство реализует в будущем: выделение земельного фонда, помощь в обеспечении инфраструктурой зон застройки — фокус на цифровизацию почти всех процессов, связанных с поиском земли, получением кредита и подбором необходимых контрагентов, подготовкой и получением документации. И, конечно, мы со своей стороны приложим максимум усилий для дальнейшего развития наших программ и упрощения клиентского пути».

Таунхаусам присвоили правовой статус

До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. 

Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».

Таунхаус должен отвечать условиям:

  • не более 10 блоков;
  • не более 3 этажей.

Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.

Читайте также Что такое дома-дуплексы, их плюсы и минусы, кому подходят

Портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

«К нам этот тип домостроения пришел относительно недавно, но такие поселки и за городом, и в городских кварталах, появились уже по всей стране и пользуются популярностью у населения. Однако в наших реалиях в случае проблем с «двойным» домом (споры с застройщиком, тяжбы с соседями или коммунальщиками и др.) можно было попасть в неприятную ситуацию. Так как фактически дома эти есть, а юридически их в жилом фонде не существовало.

Но что осталось неизменным, так это все сопутствующие долевой собственности «прелести». Поэтому, прежде чем обзаводиться частью чего-то общего, стоит хорошо все обдумать и взвесить, ведь соседи по таунхаусу — такие же полноправные собственники».

Законы об ИЖС в 2022: изменения и нововведения в законодательстве об индивидуальном жилищном строительстве №2

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

  • Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
  • Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит  государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

  • жильё должно быть в пределах населённого пункта;
  • юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
  • право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Читайте также Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться

Установлен срок оформления «временных» земельных участков

Участки с временным статусом необходимо было оформить до 1 марта 2022 года. Это касается земель, которые владельцы поставили на кадастровый учёт с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года, но на которые по каким-либо причинам не зарегистрировали право собственности. Теперь такая земля исключена из ЕГРН. 

Владельца не лишат права на участок. Однако он должен снова поставить землю на кадастровый учёт и зарегистрировать свои права. Участку присвоят новый кадастровый номер. 

Запущена программа субсидирования производителей готовых домокомплектов

Правительство запустило программу субсидирования производителей деревянных домов. Субсидия распространяется на готовые домокомплекты заводского производства стоимостью до 3,5 млн рублей, при этом производители должны продавать их населению со скидкой до 10% от стоимости дома. Соответствующее постановление 18 ноября 2022 года подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин.

Производителям, желающим принять участие в новой программе, предстоит пройти конкурсный отбор, организатором которого является Минпромторг. В числе обязательных требований:

  • подтверждение наличия производственных мощностей в России
  • наличие прейскуранта цен на домокомплекты
  • фиксация скидки в договоре с покупателем

На предоставление субсидий производителям планируется выделять не менее 300 млн рублей ежегодно.

Портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

«Интерес к быстровозводимому жилью у частников закономерно год от года только повышается — в условиях отсутствия какой-либо стабильности мало кому хочется обзаводиться долгостроем. Гораздо больше желающих приобрести за свой капитал или в ипотеку домокомплект и справить новоселье не через несколько лет, а за сезон.

К таким плюсам готовых домокомплектов, как скорость строительства и гарантии качества, прибавился и большой выбор типовых проектов. И довольно неплохих, как с точки зрения планировок и эргономики, так и в плане архитектурных приемов и стилистики. И при равных условиях, частники охотнее будут заключать договора с теми производителями, которые предложат пусть и небольшое, но снижение стоимости».

Главное

1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.

2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.

3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.

4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.

5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.

6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.

Выбрать участок

Что значит участок под ИЖС?


Участок под ИЖС означает «участок индивидуального жилищного строительства». Это земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома с соответствующими объектами инфраструктуры на этом участке. Такие участки предоставляются гражданам для личного строительства и проживания.

Основные характеристики участка под ИЖС:

  1. Назначение: Участки под ИЖС предназначены для индивидуального жилищного строительства. Это означает, что вы можете строить на них свой собственный дом с необходимыми коммуникациями.

  2. Площадь и границы: Размер участков ИЖС может варьироваться в зависимости от местных строительных норм и правил. Они могут быть как небольшими, так и большими, предоставляя возможности для различных проектов.

  3. Разрешения и документы: Для использования участка под ИЖС необходимо получить разрешение на строительство от местных органов власти и другие необходимые документы в соответствии с законодательством вашей страны.

  4. Коммуникации: В большинстве случаев участки под ИЖС предоставляются с возможностью подключения к коммуникациям, таким как вода, электричество, газ, канализация и т.д.

  5. Ограничения и правила: Участки под ИЖС могут подвергаться определенным ограничениям в использовании, таким как максимальная высота строения, зональное размещение, сохранение экологической безопасности и т.д.

  6. Инфраструктура: В зависимости от местоположения, участки под ИЖС могут быть расположены как в близи городской инфраструктуры, так и в более удаленных районах.

Участок под ИЖС предоставляет гражданам возможность построить свой собственный дом в соответствии с их предпочтениями и потребностями. Однако перед приобретением участка и началом строительства рекомендуется ознакомиться с местными правилами, законодательством и получить необходимые разрешения и консультации.